Decisão do STF autoriza a penhora de bens de família do fiador para quitar dívidas de imóveis comerciais
Quem é ou pretende ser fiador de locação de imóvel precisa ter muita atenção e cuidado redobrado na hora de assinar o contrato. Se o imóvel for comercial, mais ainda. O Supremo Tribunal Federal (STF) tornou constitucional a penhora do bem de família do fiador - imóvel principal, usado como moradia – caso o inquilino tenha deixado dívidas.
Por isso, para tornar a operação mais segura, é fundamental buscar ajuda de uma assessoria especializada antes de assumir riscos. A lei não era clara sobre qual bem era permitida a penhora e a discussão foi sobre a possibilidade em relação locatícia de imóveis comerciais.
A advogada Morgana Borssuk - especialista em direito imobiliário e gestão patrimonial - explica que consultar uma assessoria jurídica é imprescindível para tornar mais clara a interpretação de todas as cláusulas e condições contratuais. “Solicitar a análise de um contrato pode salvar a parte envolvida de assumir responsabilidades que passariam despercebidas. Ninguém deve assinar um contrato se tiver qualquer dúvida. É muito importante ter clareza de todos os detalhes.”
Cuidado com mau pagador
Além da leitura atenta para evitar incômodos futuros, outra dica da especialista é conhecer muito bem a pessoa ou a empresa para a qual será fiador, pois um mau pagador costuma ter histórico deste perfil. “Ser fiador de um mau pagador aumenta o risco de uma execução de dívida. É importante ter ciência de que, em caso de inadimplência, a cobrança poderá de fato ser realizada. Isso quer dizer que o fiador primeiro paga com seus ativos, mas também pode perder o seu bem de família, mesmo que seja a própria moradia”, alerta Morgana.
O cuidado vale, principalmente, porque a lei não protege a fiança. Em caso de dívida do pagador principal – locatário -, a cobrança pode ser feita de forma igualitária, tanto do devedor quanto do fiador. Segundo a advogada, é praxe que nos contratos haja uma cláusula de renúncia à ordem de prioridade.
“Caso o fiador tenha concordado com a renúncia do benefício de ordem, não será obrigatório cobrar primeiro o devedor e, somente caso ele não pague, cobrar do fiador. A cobrança pode ser imediata, só do fiador, inclusive. Sabendo disso e do alto risco que é responder pela dívida de outra pessoa, ser fiador exige muita cautela”, enfatiza.
Na dúvida, volte atrás
Se não estiver seguro, mesmo quem já assumiu o compromisso pode desistir de avalizar o negócio, desde que o prazo contratual tenha se esgotado e esteja prorrogado por prazo indeterminado. Basta que o fiador comunique o locador por notificação extrajudicial, informando que deixará de ser corresponsável pelos pagamentos assumidos. Ainda assim, as responsabilidades do fiador se estendem por mais 120 dias após o comunicado formal. Depois desse prazo o fiador está liberado.
A mudança nas regras de penhora de bens dos fiadores de imóveis comerciais foi aprovada pelo STF por 7 votos a 4, prevalecendo o entendimento do relator, ministro Alexandre de Moraes. Segundo o magistrado, o direito à moradia não é violado com a possibilidade de penhora, já que o fiador exerce o direito à propriedade ao oferecer seu imóvel como garantia, com consciência dos riscos que está correndo.
A especialista em direito imobiliário e gestão patrimonial lembra que o fiador não assume apenas a responsabilidade pelo aluguel, mas também sobre todos os acordos contratuais como tributos e outras despesas como IPTU, taxas de condomínio, reparos de responsabilidade do locatário, multas por infringência contratual e descumprimento da entrega do imóvel nas mesmas condições em que foi recebido. “Todo valor gerado pela locação e não pago passa a ser responsabilidade do fiador”, finaliza Morgana Borssuk.
